クールな賃貸
家屋の建っていない敷地の一部だけを売るような場合や、建物を取り壊して土地だけを売るような場合には適用されません。
ただし、自宅が老朽化しているなどの理由で、取り壊して更地として売るケースもあります。
そのような、譲渡のための取り壊しの場合には特例が認められます。
しかし、これには取り壊して一年以内に譲渡することという条件がありますので、注意が必要です。
親族であっても、直系親族以外の、売主が扶養していない人ならば、特例の適用はできます。
例えば、独立して生計を営んでいる兄弟などに売る場合は大丈夫です。
なお、この特例が受けられるのは、3年に一度だけです。
例えば平成6年にこの特例を受けるためには、平成4年と5年にこの特例を受けていないことが条件となります。
また、平成7年と8年にこの特例を受けることはできません。
共有名義の場合は共有の家屋については、名義人のそれぞれに対して、最高3000万円の特別控除が可能です。
この場合は、売却益を共有持分に応じて分けた金額に対して、それぞれが控除を受けることができます。
ただし、それぞれの人について売却した土地家屋が居住用と認められなければなりません。
土地（または借地権）と家屋の所有者が異なる場合の控除方法は、家屋が共有である場合とは控除方法が異なります。
特別控除が受けられるのは、家屋または家屋と土地の所有者ですので、土地だけの名義人は控除を受けることができません。
ただし、次の要件に当てはまるときには、土地の所有者も控除を受けることができます。
１家屋と一緒にその土地（借地権）を売却したこと２家屋の所有者と土地の所有者がその家屋に居住していること更地にして譲渡する場合は居住用の家屋を取り壊して土地だけを譲渡する場合には、軽減税率が適用されます。
ただし、家屋を取り壊した年の一月1日で、10年を超えていなければなりません。
２長期譲渡の税額計算は10年超の居住用財産にかかる税率は、3000万円控除後の譲渡所得に対して、１6000万円以下の部分については一4％（所得税10％、住民税4％）２6000万円を超える部分については20％（所得税15％、住民税5％）５居住用財産の買換えの特例一（相続により取得したもの）１居住用財産の買換えの特例とは相続により取得した土地家屋を譲渡した場合には、居住用財産の買換えという特例を受けられる場合があります。
この特例は、一定の条件を備えた居住用財産を買換える場合には、買換えた土地家屋の代金分については前の土地家屋の譲渡所得はなかったものとして、課税を繰り延べるものです。
つまり、新たに買換えた土地家屋の取得代金と、売却した土地家屋の譲渡代金が、同額または取得代金のほうが大きければ、無税になるというわけです。
３所有期間10年未満の場合は土地建物の所有期間がどちらも10年未満、またはどちらかが10年未満の場合には、軽減税率による優遇措置はありません。
3000万円の特別控除を受けたあとは、通常の譲渡所得による計算を行ないます。
税率は、所有期間が短期であるのか、長期に該当するのかによって異なります。
この合計額が、このケースでの税額となります。
譲渡する資産の条件１居住用財産であること２売った人の父母または祖父母が死亡するときまで居住用としていた家屋または土地（また借地権）で、相続または遺贈により取得したもの（相続後に取壊してすぐに建直した家３売った人がその家屋や土地に30年以上居住していること（譲渡の日で判定）ただし、この買換えの特例は、あくまでも課税の繰り延べであり、課税がなくなるということではありませんので、注意が必要でしょう。
繰り延べられた税金は、買換えた居住用財産を再び売却する時にかかってきます。
つまり、この特例を受けると、買換えた時の税金は安いですが、将来その家を売却する時には税金が高くなります。
なお、この特例を受けるときには、3000万円の特別控除や軽減税率の特例を受けることはできません。
どちらの条件にも当てはまる場合には、どちらかを選択しなければなりません。
買換えの特例を受けるための条件は、次に述べるように、かなりきびしくなっています。
２特例を受けるための条畦はこの居住用財産の買換えの特例を受けるためには、次の要件をすべて満たすことが必要です。
３の条件については、その土地・家屋を所有していたかどうかではなく、住んでいたかどうかで判断されます。
子供のときから親名義のその土地・家屋に住んでいるならば、その期間も含めて判断されるわけです。
ただし、途中で建替えている場合であれば、建替え後10年超を経過していなければならず、さらに建替え前と建替え後の居住期間が30年を経過していなければならないというわけです。
買換え資産の条件買換える土地や建物の条件は、買換える人の居住用の家屋またはその敷地の用に供する土地（または借地権）であることとなっています。
住宅については、中古住宅でもかまいません。
なお、買換え特例の対象となるのは、次の通りです。
４売った年の一月1日までの所有期間が、土地。
建物とも10年を超えていること（建直した場合には建直してから10年を超えていること）５空家になってる場合は、空家にしてから3年目の年末までに譲渡したもの６家屋を取壊した場合には、家屋を取壊してから一年以内であるもの７６の場合には、家屋を取壊した土地を、貸付その他の用に使用していないもの８譲渡資産の買主が、配偶者や直系血族でないこと（3000万円特別控除の条件と同じ。
買換えの期限買換えの特例を受けるためには、買換え資産を次のどちらかの期間に取得しなければなりません。
居住の期限、１所有土地に住宅を新築した場合………家屋のみ、２居住用の家屋を建てるために土地を買って住宅を新築した場合…土地・家屋、３土地付き住宅やマンションなど家屋と土地がセットになったものを購入するとき………土地１譲渡した年の前の年２譲渡した年の年末またはその次の年の年末までもとの土地や家屋を売った年（またはその前年）に買換え資産を取得したときには、売った年の翌年末までに買換えた土地・家屋に居住しなくてはなりません。
また、売った年の翌年に買換え資産を取得したときは、売った年の翌々年末までに居住しなくてはなりません。
３買換えの特例の計算方法は、買換えた資産の取得価額が売却資産の譲渡価額と同額または大きいときは、譲渡所得はなかったものとされ、課税されません。
逆に、買換えた資産の取得価額のほうが小さかった場合は、その差額が課税譲渡収入とされます。
４買換え資産を売ったときは買換え資産の特例を利用すると、税金が繰り延べられます。
税金が繰り延べられるということは、税金を支払うのが先に延びるということであり、税金が免除されるわけではありません。
どういうことか説明してみましょう。
買換えの特例の適用を受けると、購入した家の取得費は売却した方の家の取得費を引き継ぎます。
つまり、新しく家を購入した時の取得費は、普通は購入時に支払った代金となるわけです。
しかし、この特例を受けたときは、古い売却したほうの家を購入したときの代金が、新しい家の取得費となるわけです。
これを取得費の引継ぎといいます。
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